京城最贵楼盘成本4万每平 揭房企三种牟利手段

来源：新京报
2011年06月07日06:48 我来说两句(243)



[提要] 5月份，北京豪宅逆势而动，狂涨价、久囤地、撬地球最经典的楼市三大暴利法则，在京城三大豪宅项目中演绎得淋漓尽致。






5月26日，位于北京西三环内的钓鱼台7号院。新华社发

1日，位于北京王府井附近的霞公府。新华社发

1日，位于建国路与西大望路交会处东南角的长安8号。新华社发
　　京城最贵楼盘成本4万元/平米
　　新华社记者调查发现，房地产行业普遍存在三种牟利手段，京城多处豪宅演绎房产暴利法则
　　5月份，北京豪宅逆势而动，钓鱼台7号院涨至30万元/平方米，从北京最贵蹿至全国最贵，曝出最严限购令下的楼市暴利，3日该项目已被暂停销售。然而经调查发现，京城另外两大在售豪宅霞公府和长安8号，尽管价格未现涨势，却也在以不同的手段攫取着暴利。狂涨价、久囤地、撬地球最经典的楼市三大暴利法则，在京城三大豪宅项目中演绎得淋漓尽致。据新华社电
　　成本仅4万售价30万
　　手段1：狂涨价 案例：钓鱼台7号院
　　想描绘北京豪宅价格步步高涨路线图，不能不提到位于西三环内的钓鱼台7号院。
　　2009年7月21日开盘时，以7.2万元的最高售价刷新北京最贵豪宅纪录。2010年第1季度，每平方米销售均价突破8万元，3季度已达到10.35万元。开盘后一年多的时间内，在北京市豪宅均价排行榜中，钓鱼台7号院稳居榜首。
　　不过，钓鱼台7号院似乎并不满足于北京最贵。
　　近日，该楼盘刚刚公布了一批拿到销售证的现房，其中3号楼为30万元/平方米，1号楼和4号楼为20万元/平方米，2号楼为18万元/平方米。这不仅是目前北京最高的价格，也是中国内地可公开查询的单价最高项目。
　　从7万多元/平方米涨至30万元/平方米，仅用了不到两年时间。分析人士指出，该楼盘成本最高很可能在4万元/平方米以下。
　　目前，该项目涉嫌暴利已引起北京市相关部门的重视，北京市住房和城乡建设委员会3日宣布，已暂停该项目23套定价过高房屋的销售，并已联合北京市地税局对该项目展开调查。
　　业内规则
　　飞速涨价非豪宅专利，据了解，通州区在2009年底时房价普遍在每平方米1万元左右，而在2010年3月份，这一区域的很多项目将房价猛涨至每平方米25000元。
　　北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋表示，2008年前北京15000元/平方米就可以算上是高档住宅，现在至少需要30000元/平方米才算得上高档项目，三年间北京主流房地产项目价格增幅约100%，而房地产项目完全由开发商自主定价。
　　地价2千多房价10余万
　　手段2：久囤地 案例：霞公府
　　去年8月14日，位于王府井的霞公府以均价10.791万元/平方米开盘。
　　据北京市国土资源局资料显示，该项目2005年已拿地，当时这一地块的规划建筑面积为26万平方米，土地成交价为58030万元，即楼面地价仅有2232元/平方米。
　　北京市国土资源局的数据显示，2003年，海淀区部分项目的楼面地价已高达2000元/平方米，而如今2232元/平方米的楼面地价，至少要在六环外。
　　凭借分期开发，该项目经历了2007、2009年两次房价上涨高峰，至去年上市时，已卖至10万多元/平方米。
　　业内资深人士称，分期开发、对项目中黄金位置地块长期撂荒，享用因土地增值带来的暴利，是房地产业的潜规则。
　　湘财证券地产研究员张化东表示，尽管不排除规划和拆迁难等原因，但更多的开发商囤地就是为了坐享土地升值，近年来地价飙升太快，尤其是市中心地块已成稀缺资源，如果一次性建房销售，就无法享受地价溢价的利益，反之闲置土地有时候收益更大，分期开发变相捂盘、尽量延长开发进度都能起到囤地效果。
　　业内规则
　　据了解，分期开发、围而不建的现象在地产界广泛存在。据香港上市公司碧桂园2010年年报显示，截至去年底碧桂园已取得国土证的建筑面积约4830万平方米，其中满洲里碧桂园项目的完全竣工日期为2024年。此外，东三环双井桥南，华润置地旗下的一块地6年来基本处于停滞状态，而地价则上涨了好几倍。
　　杨少锋表示，除了获得土地增值，开发商囤地还可以造成商品房供应市场的房源数量减少，进而推高房价。
　　五千万“运作”到150亿
　　手段3：借壳 案例：长安8号
　　在建国路与西大望路交会处东南角，总建筑面积达23万多平方米的长安8号项目，正在进行最后阶段的施工。按照该项目目前售价每平方米7万多元来计算，其市值最少为150亿元。
　　但是，这个项目的启动资金只有5000万元。
　　2004年，北京王府世纪发展有限公司旗下北京耀辉置业拿到了长安8号地块，占地面积2.745万平方米、规划建筑面积23.29万平方米。
　　天鸿宝业当年的公开资料显示，耀辉置业的净资产不到3000万元，注册资本只有5000万元。要想独立成功运转这个预计投资数十亿元的大项目，无疑困难重重。
　　起初，王府世纪将耀辉置业62%的股权，以3100万元卖给了上市公司天鸿宝业。随后，天鸿宝业通过银行贷款等，为项目筹集拆迁款和建设资金数亿元，项目顺利启动。
　　合作中途，天鸿宝业被控股方首开股份借壳整体上市，运作一段时间，将其转让给奥园地产。奥园地产又为该项目注入大量资金，提供偿还欠款、建设装修的费用。
　　业内规则
　　通过合作买家的不断更迭和资本运作，长安8号目前基本建成，已上市销售。
　　事实上，在房地产领域，借助金融杠杆使投资收益翻番的情况不胜枚举。例如一个住宅项目的预计投资额是10亿元，利润是3亿元，项目利润率为30%。实际上开发商只需拿出2.5亿元启动项目，后期可利用土地抵押贷款、预售资金来分期滚动开发，不用再自掏腰包，最终利润率将超过100%。 (来源：《新京报》)